АРИАДНА-125130 - исследования в области недвижимости и строительства
Опубликовано: Февраль 16, 2011

Комната в коммунальной квартире или земельный участок как вариант вложения средств

Иногда жизненные обстоятельства складываются таким образом, что у человека появляется определенная сумма свободных денежных средств. Сумма, которая не достаточна для покупки отдельной квартиры, но вполне внушительная и позволяющая задуматься о том, как бы ее аккуратно сберечь и по возможности увеличить. И не столь важно, как она появилась, за счет многолетних накоплений, удачного стечения обстоятельств, получения наследства или раздела совместной собственности. Существенным является то, что эта сумма свободна и предполагается для использования в качестве капиталовложения.

Несмотря на привлекательные программы по банковским вкладам, разработанным в начале 2009 года, сейчас процентные ставки по вкладам существенно снижены. Это не позволяет даже при долгосрочном размещении средств получить достаточную прибавку на вложенные средства. Фактически размещение средств на депозите в банках высокой степени надежности не позволяет избежать удешевления денег от воздействия реальной инфляции. По этой причине, а также некоторым другим соображениям, большинство людей предпочитает приобрести недвижимость в качестве наиболее оптимального варианта вложения средств.

Этот осознанный и разумный вывод основан на том, что сумма более миллиона рублей непременно должна быть потрачена на что-то значимое, осязаемое, способное существовать долго и приносить определенную пользу. Реалистичная оценка вариантов вложения средств всегда будет настаивать на покупке недвижимости. Однако, учитывая общую значительную стоимость недвижимости, такой вариант не всегда можно осуществить.

Когда накоплений не достаточно для покупки отдельной квартиры остается два менее затратных варианта: купить земельный участок за городом или комнату в коммунальной квартире. Эти варианты являются основными, несмотря на то, что существует также перспектива покупки загородной недвижимости или садового участка. В отличие от первых двух, последние требуют от собственника достаточно активных действий в качестве владельца недвижимости: как загородный жилой дом, так и садовый участок требуют ухода и поддержания видимости использования. Если собственник производит эти действия, то такая недвижимость уже не является инструментом инвестирования, ведь продавать ухоженный и обустроенный своими силами участок намного сложнее, чем недвижимость, в которую не был вложен труд. Исходя из этих соображений, варианты покупки загородной недвижимости и садового участка не рассматриваются как целесообразные при инвестировании.

 купить комнату в коммунальной квартире или земельный участок

Для того, чтобы определить более предпочтительный вариант: купить комнату в коммунальной квартире или земельный участок, следует определить критерии анализа привлекательности того и другого имущества. Безусловно, критерии всегда зависят от условий сложившейся ситуации и субъективных предпочтений покупателя. Но существуют и определенные объективные критерии оценки, которыми руководствуется практически каждый потенциальный покупатель. Определяя, в какую недвижимость вложить деньги, любой инвестор ищет ответ на несколько главных вопросов.

Во-первых, необходимо точно знать, как долго придется искать подходящий вариант, и не пропадут ли деньги во время поиска. Как правило, осуществить покупку недвижимого имущества менее, чем за две-три недели, не представляется возможным. В этот период включается и поиск подходящего варианта, сопровождающийся осмотром предлагаемых объектов, и торг с продавцом, и сбор недостающих документов, и ожидание регистрации сделки.

Когда требуется быстрый поиск предмета покупки, существует экономическая целесообразность обратиться к агенту по недвижимости. Несмотря на то, что самостоятельный поиск экономит деньги, помощь агента экономит время. С его помощью найти подходящий вариант с готовыми к продаже документами можно в кратчайшие сроки. Если действовать самостоятельно, целесообразно поместить деньги в банк, как минимум на один месяц. Следует отметить, что несколько процентов, которые начислит банк за период поиска недвижимости, вполне сопоставимыми с затратами на услуги агента.

 покупка земли, как инвестиция

Еще период поиска подходящего варианта в значительной мере зависит от емкости сегмента рынка, на котором осуществляется подбор. Чем больше предложений к продаже, тем легче найти хороший вариант, тем согласованнее цены. Когда число выставленных на продажу объектов ограничено, стоимость предложения может быть завышенной. Результаты сравнения объема рынка комнат и земельных участков свидетельствуют о том, что комнат всегда больше. Количество сделок с комнатами всегда превышает объем сделок с земельными участками, следовательно, рынок комнат является более сбалансированным и оживленным.

Во-вторых, следует определить какие затраты потребуются от покупателя в период владения недвижимостью, то есть с момента покупки и до последующей продажи. Расходы на содержание недвижимости играют значительную роль при выборе варианта инвестирования, так как изначально предполагают уменьшение денежных средств собственника. В случае с покупкой комнаты, от собственника потребуется оплата коммунальных платежей, оплата налога на имущество физических лиц, периодические взносы на содержание и ремонт мест общего пользования в коммунальной квартире. Коммунальные платежи обычно не превышают одной тысячи рублей в месяц, налог на имущество составит не более двух тысяч в год. Это вполне терпимые и, главное, практически объективные затраты.

Совсем другой характер у затрат, связанных с содержанием и ремонтом мест общего пользования. Довольно часто при покупке комнаты новый собственник сталкивается со снежным комом затрат, которые открывают перед ним новые соседи. Несмотря на то, что за десять лет до этой сделки в квартире не менялись ни сантехника, ни электрическая проводка, не освежался ремонт в коридоре и уборной, именно теперь это стало просто необходимо.

Если комната покупается не для проживания собственника, целесообразность этих затрат должна оцениваться по следующему алгоритму: если понесенные сегодня расходы увеличат стоимость комнаты к моменту ее будущей продажи, то осуществить их придется. Но если требуется замена или ремонт быстро изнашиваемых элементов, пользоваться которыми собственник не будет, то и тратиться на них смысла нет. Об этом придется сообщить соседям. И насколько бы мягким ни был отказ, особой радости это не добавит, равно как и удовлетворение потребности соседей. Однако, это к оценке затрат имеет лишь косвенное отношение.

В случае покупки земельного участка, собственник обязан платить налог на землю. Его размер определяется в соответствии с земельным законодательством и зависит от размера кадастровой стоимости участка. Несмотря на то, что обычно земельные участки предоставляются с определенным назначением, на практике санкции за не использование по целевому назначению не применяются. Таким образом, приобретенный для временного вложения средств участок, может не использоваться сколько угодно долго, от собственника требуется только своевременно платить налог.

Несмотря на то, что затраты, связанные с владением недвижимостью в случае приобретения земельного участка значительно меньше, комнату можно сдать в аренду. Это позволит возмещать затраты на оплату коммунальных услуг и налога на имущество. Кроме того, сдача комнаты в аренду позволит получать некоторую прибыль, размер которой при правильном подходе может быть вполне сопоставим с процентами по вкладу.

В-третьих, немаловажным является вопрос степени ликвидности объекта инвестирования. Другими словами, насколько быстро можно реализовать недвижимость, когда это потребуется. Степень ликвидности объекта недвижимости зависит от нескольких параметров:

1. Уровень развития сегмента рынка, к которому относится недвижимое имущество. Чем больше рынок, тем больше на нем совершается сделок, тем быстрее они происходят, тем объективнее цены на нем. Если сегмент рынка комнат больше рынка земельных участков, то по этому критерию комната более ликвидный объект, чем участок. Однако, процесс продажи комнаты сложнее, чем реализация земельного участка. Когда необходимо продать комнату, следует сначала предложить купить ее соседям, и только в случае их отказа, можно адресовать свое предложение другим покупателям, при этом такой отказ должен быть заверен нотариально. Если отношения с соседями не достаточно благополучные, придется отправлять сообщение о продаже по почте и ждать их предложения не меньше месяца. Только после этого ее можно будет приступить к продаже комнаты.

2. Физические параметры объекта недвижимости. Существуют диапазоны оптимальных физических характеристик, к которым относят общую площадь и планировку (в случае с участком – это форма) объекта. Для комнат оптимальной является площадь около пятнадцати квадратных метров. Безусловно, для проживания желательна площадь побольше, но вот реализовать пятнадцатиметровую комнату намного проще, чем двадцатиметровую. Если необходимо большую комнату продать за столь же короткий срок, что и комнату с площадью пятнадцать метров, придется сделать скидку.

3. Общая стоимость объекта недвижимости. Очевидно, что чем меньше общая стоимость недвижимости, тем большее число потенциальных покупателей на нее появляется. Если в среднем на одну тысячу человек есть десяток людей, имеющих возможность купить объект за один миллион рублей, это не значит, что каждый из них может купить недвижимость за один миллион двести тысяч. Таких окажется немного меньше, или вообще всего один. Кроме того, есть такой принцип, что первым на рынке уйдет объект с самой низкой ценой.
Несмотря на более хлопотный процесс оформления сделки по купле-продаже комнаты, по остальным параметрам этот объект недвижимости считается наиболее ликвидным. Конечно, абсолютной ликвидностью обладают только сами деньги, но среди объектов недвижимости за первое место комната может соревноваться только с однокомнатной квартирой.

Вот основные критерии оценки эффективности вложения средств в такие объекты недвижимости как комната в коммунальной квартире и земельный участок. Несмотря на определенные особенности оборота комнат, они были и остаются одними из наиболее привлекательных объектов вложения средств.



От: MariaKat,  3353 просмотров


-

Просмотр комментариев (0)


Похожие темы



« Вернуться

125130.ru