Главная  >>  Ресурсы  >>  Недвижимость

Действительность Appraisals и Evaluations

Такие критерии определяются условиями объекта недвижимости и рынка, а также природой сделки. В кредитное досье должна быть включена документация, содержащая факты и анализ, босновывающие заключение учреждения о том, что ранее полученная appraisal или evaluation может использоваться в последующей сделке.

В обязательном порядке новая appraisal или evaluation необходима, если рыночная стоимость, определенная ранее, изменилась из-за таких факторов, как:

- течение времени;

- изменения местного рынка;

- изменения в условиях и доступности финансирования;

- стихийные бедствия;

- ограниченное или чрезмерное предложение конкурирующих объектов;

- совершенствования объекта недвижимости или конкурирующих объектов;

- недостаточное текущее обслуживание объекта недвижимости или конкурирующих объектов;

- изменения в показателях, лежащих в основе экономического анализа и предположениях о рынке, таких как показатели капитализации и условия аренды;

- изменения в территориальном зонировании, применяемых в строительстве строительных материалах или технологиях;

- экологическое загрязнение.



Контрольное рассмотрение appraisals и evaluations

Согласно инструкции Оценщиков appraisal должна отражать всю необходимую информацию, позволяющую принять решение об (не)участии учреждения в кредитной сделке. Если сделка не требует appraisal, необходимо проведение evaluation имущественного залога, соответствующей существующей банковской практике.

Контрольное рассмотрение appraisal или evaluation также должно гарантировать, что эти оценки содержат достаточно информации для принятия решения об (не)участии в сделке.

Политика и процедуры организации по рассмотрению appraisal и evaluation как минимум должны:

- основываться на независимости лица, осуществляющего контрольное рассмотрение appraisal или evaluation;

- определять образовательные и профессиональные требования к лицу, осуществляющему контрольное рассмотрение appraisal или evaluation;

- четко определять роль лица, осуществляющего контрольное рассмотрение appraisal или evaluation, в процессе принятия решения о кредите;

- отражать риск-ориентированный подход для определения необходимой глубины контрольного рассмотрения;

- устанавливать процесс выявления любых недостатков в appraisal или evaluation;

- содержать сформулированные стандарты документирования результатов контрольного рассмотрения и фиксации отмеченных недостатков.

Организация должна самостоятельно установить критерии квалификации специалистов, которые имеют право осуществлять контрольное рассмотрение appraisal и evaluation.

Такие специалисты не должны быть прямо либо косвенно заинтересованы в недвижимости или сделке с нею, а также быть независимыми и изолированными от любого влияния со стороны сотрудников кредитного подразделения и отдела по работе с проблемными долгами.

Уровень внутренней экспертизы должен быть достаточно высоким для того, чтобы учреждение могло использовать appraisal для сложных проектов, рискованных сделок и нерыночных объектов недвижимости.

Глубина контрольного рассмотрения должна быть достаточной, чтобы учреждение могло гарантировать, что использованные методы, предположения, базы данных и заключения разумны, хорошо обоснованны и соответствуют сделке, типу недвижимости и состоянию рынка.

Для каждого типа сделки должен быть разработан особый процесс контрольного рассмотрения.

1. Коммерческая недвижимость.

Сделки со сложными объектами или выдача рискованных коммерческих кредитов должны быть рассмотрены максимально всесторонне в целях точной оценки качества проведенного анализа. Например, необходим жесткий контроль для крупных кредитов, ссуд, обеспеченных сложными или специализированными объектами недвижимости, а также объектами, расположенными вне традиционного рынка предоставления учреждением ссуд. Лица, выполняющие контрольное рассмотрение, должны обладать соответствующими экспертными знаниями о типе недвижимости и рынке. Глубина контрольного рассмотрения appraisal и evaluation для объектов коммерческой недвижимости, обеспечивающих низкорискованные ссуды, может быть меньшей.

2. Жилая недвижимость на 1 - 4 семьи.

При контрольном рассмотрении сделок с жилой недвижимостью следует применять риск-ориентированный подход, соответствующий размеру, типу и сложности основной кредитной сделки, а также особенностям кредитного и портфельного рисков. Факторы риска могут включать отношение долга к доходу, отношение ссуды к стоимости, уровень документации, размер ссуды в долларах и пр. После предварительного одобрения федерального регулятора учреждение может использовать автоматизированные методы или методы выборочного контроля, для того чтобы выполнить контрольное рассмотрение appraisal или evaluation до принятия решения о низкорискованном финансировании жилищных ипотек. Используя такие методы, учреждение должно располагать достаточным объемом данных и использовать соответствующие настройки, чтобы гарантировать надлежащее качество работ.

3. Appraisal и evaluation, полученные от других учреждений, предоставляющих финансовые услуги.

В целом учреждение не должно полагаться на evaluation, подготовленную для другой организации, поскольку ему неизвестны используемые ею методы риск-менеджмента. Однако учреждение может использовать appraisal (но не evaluation!), подготовленную оценщиком непосредственно для иного учреждения, если оно решит, что она соответствует инструкциям Агентств и является приемлемой.

Учреждение должно установить политику и процедуры документирования любых погрешностей или недостатков в appraisal или evaluation, выявленных в процессе результативного рассмотрения, включая процедуры:

1) для описания отмеченных недостатков и требований об их исправлении оценщиком, выполнившим appraisal, или лицом, которое подготовило evaluation;

2) проведения повторной appraisal или экспертизы: наличие существенных недостатков в appraisal, которые не могут быть устранены первым оценщиком, является основанием:

- или для получения второй appraisal, выполненной другим оценщиком;

- или для проведения экспертизы, выполняемой (в соответствии со Standards Rule 3 из USPAP) должным образом компетентным и сертифицируемым или лицензируемым штатом оценщиков. Эти действия организация должна осуществить до принятия заключительного решения о кредите;

3) замены evaluation, которая не обеспечивает вероятных результатов или характеризуется недостаточностью информации, позволяющей обосновать заключительное решение о кредите.

Организация должна установить политику документирования результатов контрольного рассмотрения appraisal и evaluation в кредитных файлах. В ней должен быть определен уровень документации, необходимой для контрольного рассмотрения, с учетом типа, уровня риска и сложности сделки. Документация должна описывать процесс устранения любых недостатков в appraisal и evaluation, включая причины недоверия к полученной appraisal или evaluation и аргументы в пользу получения второй appraisal или evaluation. Также следует обеспечить документирование устранения отмеченных недостатков и детализацию причин доверия ко второму полученному мнению о рыночной стоимости.



Привлечение к работе независимых лиц


Учреждение, которое от своего лица нанимает третьих лиц для выполнения тех или иных действий, связанных с оценкой (appraisal или evaluation) залогов недвижимого имущества, ответственно за понимание сопутствующих таким действиям рисков и за управление этими рисками.

При найме третьих лиц для осуществления указанных действий (включая заказ работ по appraisal; контрольное рассмотрение appraisal и (или) evaluation; отбор оценщиков, выполняющих appraisal, и лиц, отвечающих за evaluation; обеспечение доступа к аналитическим или технологическим инструментам) учреждение должно располагать внутренними средствами управления, позволяющими идентифицировать, контролировать риски, связанные с привлечением третьих лиц к услугам оценки залогов недвижимого имущества (appraisal и evaluation), включая юридические, репутационные и операционные риски, и управлять ими.

Учреждение также ответственно за обеспечение выбора третьим лицом оценщиков для исполнения appraisal или лиц для выполнения evaluation, имеющих необходимый уровень компетентности и независимости, опыт и образование соответственно назначению, а также обладающих отличными знаниями соответствующего рынка недвижимости.

В системе риск-менеджмента учреждения должен учитываться риск, связанный с действиями третьих лиц. Учреждение должно документировать результаты постоянных контрольных действий и периодических оценок исполнения договоренностей с третьими лицами с точки зрения соответствия нормативным требованиям Агентств и его стандартам работы. Если в процессе контроля действий третьих лиц обнаруживаются недостатки, учреждение должно предпринять своевременные корректирующие действия.