АРИАДНА-125130 - исследования в области недвижимости и строительства
Опубликовано: Март 7, 2013

Новые требования при заключении договора купли-продажи жилого помещения

Подобная разновидность сделок на данный момент является весьма распространенной среди общего количества заключений договоров с жильем. Нередки случаи, когда в эту форму облачаются и договоры по обмену жилого здания. Неудивительно, что именно на этот вид сделок приходится больший коэффициент правонарушений, чем на остальные, причем совершаются они осознанно и с определенным преступным умыслом.

Сегодняшнее законодательство, ввиду необходимости усовершенствовать договор, вносит новые условия для его заключения, которые необходимо подробно рассмотреть.

В соответствии со статьей номер 549 Государственного кодекса по договору купли-продажи жилого участка, лицо, продающее сооружение, обязано передать право собственности на жилое здание, участок, дом, квартиру, лицу, приобретающему квартиру.

Договор является действительным лишь при наличии одного официального документа с перечислением его условий и подписанного сторонами. В случае его отсутствия, согласно статье номер 550 Государственного кодекса, договор недействителен.

Согласно статье номер 551 Государственного кодекса, право собственности переходит от одной стороны к другой только после государственной регистрации. В случае если одна из сторон без уважительной причин увиливает от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести вердикт о заключении перехода права собственности, а первая сторона обязана возместить ущерб, повлеченный задержанной государственной регистрацией.

Вторая часть Государственного кодекса о купле-продаже недвижимости не требует, как это была прежде, подтверждения договора у нотариуса, причем это распространяется и на обмен, и на дарение включительно. Но следует заметить, что Федеральным законом N 15 от 26 января 1996 года, статья 7, под названием «О введении в действие части второй Государственного кодекса по отношению к договору купли-продажи», предусмотрено, что до введения в действие второй части Государственного кодекса прежние требования по поводу нотариального заключения остаются в силе.

Наиболее важным моментом в кодексе является связь процесса заключения сделки с обретением права собственности на земельный участок или же её отсутствие.

Из этого следует вполне логичное разветвление договоров купли-продажи на два различных варианта:

•    договор купли-продажи, не влекущий за собой передачу прав собственности покупателю и, как следствие, отсутствие каких-либо полномочий на действия, связанные с земельным участком, квартирой, домом или иным сооружением.

•    договор купли-продажи с последующим законным переходом права собственности от продавца к покупателю, предполагающий и передачу полномочий на участок, квартиру, дом.   

К первому виду относят, прежде всего, покупку или продажу помещений в многоэтажных домах, продажу дома (квартиры) под снос и перенесение жилого строения.

Ко второй разновидности относят приобретение или продажу дома с последующим процессом передачи прав не только на жилое помещение, но и на соответствующий ему земельный участок, с получением впоследствии всех полномочий на него.

Главное условие успешного заключения договора и передачи прав собственности – это достоверность и правильность оформления всех необходимых документов. Собрав все необходимые, знайте, что половина сделки уже заключена. Таким образом, для действительного заключения сделки купли-продажи земельного участка, дома, квартиры требуются следующие проверенные на подлинность документы:

•    свидетельство, подтверждающее ваше право собственности на продаваемую Вами квартиру;

•    выписка с оценочной стоимостью продаваемой квартиры, дома, земельного участка из бюро технической инвентаризации;

•    договор из муниципальных органов, подтверждающий обязательство продавца передать право собственности на продаваемый участок покупателю и членам его семьи;

•    письменное разрешение попечительных органов при варианте, если в квартире прописаны дети, еще не достигшие своего совершеннолетия, вне зависимости от того, являются они собственниками или нет.

Согласно Государственному кодексу, на заключение договора купли-продажи жилого сооружения распространяется идентичный порядок, что и на продажу, либо приобретение нежилого земельного участка.

В соответствии со статьей номе 552 Государственного кодекса по факту купли-продажи жилого участка покупателю после заключения соответственного договора должны передать документ, подтверждающий право собственности и, кроме того, документ, подтверждающий действительные полномочия на соответствующий сооружению участок.

В том случае, если нет соответствующего документа, подтверждающее переход право собственности не только на сооружение, но и на занимаемый им участок, покупателю автоматически переходят полномочия на земельный участок, занятый постройкой.

Если продавец не является прямым собственником квартиры, дома, участка, который продает, он имеет на это право лишь в том случае, если это не противоречит договору и условиям использования земельного участка. При приобретении подобной недвижимости покупатель будет обладать теми же полномочиями, что и лицо, продающее участок.

Одним из важнейших фундаментальных условий договора является официальный документ, перечисляющий лиц, что проживают в помещении продаваемого здания, а также с выпиской их прав на квартиру, дом, участок. Это указано в статье номер 558 Государственного кодекса по купле-продаже недвижимости.

Согласно статье номер 292 Государственного кодекса, продажа квартиры, дома, земельного участка не является законным основанием для того, чтобы лица, проживающие в продаваемом сооружении, перестали обладать полноправными полномочиями на него. В связи с этим случается множество ситуаций, в которых новый собственник, даже после подтвержденного Государственной регистрацией права собственности, не имеет права вселиться в приобретенную квартиру, так как лицо, продающее квартиру, не предоставило список людей, проживающий в здании, причем зачастую это совершается совершенно без всякого умысла. Нередки и случаи, в которых бывшим собственникам квартиры или дома просто некуда вселиться. Как бы то ни было, такие ситуации довольно распространены, и часто новым владельцам приходится долго ждать того, чтобы начать наконец-то распоряжаться приобретённым участком.

Выход из возможной подобной ситуации риелторы нашли следующий: продавцу до того, пока он не выселится из квартиры или дома, предоставляется лишь сумма, не более чем в 50% от установленной стоимости здания. Тогда бывшим собственникам есть резон как можно быстрее выехать из квартиры для получения остальной суммы положенных им денег. Если у бывших владельцев квартиры нет возможности куда-либо выселиться, то по судебному решению, они должны будут приобрести на эти 50% дом либо квартиру, в котором им предстоит жить. Но опять же, подобные процессы проводятся довольно долго, и приобрётшим квартиру лицам приходится ждать.

Плюсом для покупателя также есть введение обязательной государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое здание, так как это служит своеобразной гарантией того, что сделка пройдет полностью легально и в соответствии с действующим на данный момент законодательством. В обязательном порядке стоит уточнить о временно выписанных из квартиры или дома лиц, т.е. лиц, которые находятся в заграничной командировке, армии, на обучении либо пребывают под заключением в колонии, так как, согласно действующему на сегодняшний день законодательству, они имеют полное право на пользование квартирой, что впоследствии может стать крупной проблемой для новых владельцев, с которой без судебного разбирательства справится невозможно.

В случае если лицо не имеет возможности продать или приобрести квартиру, дом, сооружение, земельный участок самостоятельно без помощи посредника, то в роли помощника может выступить риэлтерская служба. Но перед тем как воспользоваться ее услугами, следует обязательно проверить наличие подлинной лицензии у компании, позволяющей проведение сделок и заключений договоров. Подтвердить достоверность лицензии можно в местной администрации, которая обладает полномочиями выдавать подобные документы. Запомните, что лишь легальная проверенная риэлтерская служба сможет провести всю операцию по заключению сделки правильно и без неприятных последствий для Вас. Воспользовавшись помощью риэлтерской организации, Вы сможете удостовериться в законности заключаемой сделки, а также в отсутствии посягательств на квартиру, дом или участок со стороны других граждан.

Ни при какой ситуации не стоит обращаться к частным лицам, а также представителям фирм, и тем более отдавать им документы, справки, выписки на продаваемую квартиру, дом, земельный участок.

Абсолютно все операции, связанные с заключением сделки и подписанием и передачей документов, вплоть до государственной регистрации права собственности, должны осуществляться непосредственно в присутствии самого покупателя.

Передача установленной суммы должна проходить только между покупателем и продавцом, но вовсе не посредством разнообразных фирм.
 
 
Внимание! Данная информация могла устареть! Необходима консультация специалиста с письменным заключением! (доб.администр.)


От: Наталья Столетова,  






Скрыть комментарии (0)

UP


Ваше имя:
Комментарий:
Avatar
Обновить
Введите код, который Вы видите на изображении выше (чувствителен к регистру). Для обновления изображения нажмите на него.


Похожие темы



« Вернуться

125130.ru