Как оценивают метры в Москве?

ГУП «Московский реестр» проводит массовую оценку всей недвижимости в Москве. Изначально «Мосреестр» ставил перед собой цель выяснить стоимость жилищного фонда города. Однако так как городской жилищный фонд не является рыночным и не продается, особенно неприватизированный, была придумана специальная методика. Методика позволяет оценить всю московскую недвижимость, а после оценить городскую собственность.

Методика работает таким образом: сначала проводится разбивка по округам и районам, а само жилье разбивается на классы. Всего этих классов 23. Классифицируются дома в зависимости от года постройки, этажности и материала стен. После этого ищут аналоги по предложениям о продаже. Анализируют недвижимость отдельного района, после чего определяют стоимость.

Доверительный интервал

В каждый класс попадают совершенно разные предложения. Там могут быть квартиры стоимостью от 30 до 300 тысяч рублей за квадратный метр. Но преимущественно стоимость составляет от 120 до 150 тысяч рублей за один метр квадратный. Это называется доверительным интервалом. Существуют разные методики и стандартные оценки - к цифрам добавляют коэффициент и таким образом получают среднюю стоимость за один метр квадратный жилплощади в данной районе и классе. Позже, на основании всех данных, аналитики выводят средние показатели по округу и городу. Следует понимать, что средняя стоимость за метр жилья в столице очень пространное понятие. Например, в Зеленограде средняя стоимость за метр в сентябре составила 98,17 тысяч рублей, а в Центральном округе - 257,29 тысяч рублей. Средняя цена на рынке по городу - 147,49 тысяч рублей. Среднерыночная цена по городу позволяет выявить тенденцию, однако чтобы получить более точные показатели, необходимо использовать более конкретные методы.

При определении стоимости одного метра квадратного берутся в учет весь фонд, учтенный БТИ, за несколькими исключениями. К некоторым объектам необходим другой подход - это общежития и малоэтажное строительство. Городские общежития, в отличие от другой недвижимости, не продаются. Поэтому применение вышеописанной методики к ним неприемлемо. Для них необходимо разрабатывать другие методики.

За последний месяц среднерыночная стоимость одного метра составила 147,5 тысяч рублей. Самые дешевые метры в Зеленограде - на 30% меньше, чем на рынке. А самые дорогие - в ЦАО - на 70% выше рыночных цен.

Еще раз о Большой Москве

Если говорить о присоединении к Москве новых территорий, то на данном этапе методика по оценке стоимости на новых землях только разрабатывается. С лета начались работы по получению базы данных БТИ по Подмосковью. Эта работа крайне трудоемка, поэтому могут возникнут сложности при обобщении информации. На данный момент Мосреестр, а также службы жилищного департамента решают экономические и правовые вопросы.

Недавно Москомреестр провел анализ поведения цен по округам за период с 2008 по 2011 год. Выяснилось, что цены выросли. С января по сентябрь 2011 года цены росли примерно на 0,5-1% процент каждый месяц. В сентябре цена за один метр в Западном округе выросла значительно выше, чем в 2008 году - приблизительно на 24 тысячи рублей. Также выросли цены на недвижимость в СЗАО и ЮЗАО, в Восточном, Южном, Северном и Северо-восточном округах. А в Зеленограде, Юго-Востоке и ЦАО цены еще не догнали докризисный уровень.

На примере двух районов

Для примера возьмем графики двух районов для определения среднерыночной стоимости за один метр - Басманный и Дорогомилово. На графиках детально показано, как определяется средняя стоимость. Берутся адреса домов и раскидывают их по классам. После этого смотрят цены предложения по продаже. В Дорогомилово, например, самыми дорогими являются 5-8-этажные дома постройки после 2000 года. Немного дешевле в этом районе квартиры в домах 2000 года, но только на 9-15 этажах. Самым же дешевым является жилье в старых высотных домах, построенных до 1968 года. Однако Дорогомилово - это специфичный район и его нельзя назвать спальным.

А вот так обстоят дела в Басманном районе. Самые дорогие метры здесь в невысотных домах - это 2-4-хэтажные дома 80-х годов постройки. Второе и третье место занимают те же дома, что и в районе Дорогомилово. Самым дешевым является старое жилье как в малоэтажках, так и в высотках постройки 1958-1968 годов. Таким образом, глядя на эти данные, любой человек может определиться со стоимостью его квартиры.

Налог на недвижимость

Чтобы ввести налог на недвижимость, необходимо все оценить. Для налогообложения будет применена методика массовой оценки в разных регионах. Россреестр заказал такую оценку и уже провел конкурс в 16-ти регионах на ее проведение. В самое ближайшее время должны провести оценку в столице и Московской области. Данная классификация позволит сделать оценку наиболее правдивой. В 2012 оценка будет завершена и каждый желающий сможет узнать, сколько стоят его метры.

[ оценка стоимости квадратного метра в Москве ] 

ещё по теме:

БТИ предоставит жителям столицы и Подмосковья бесплатные консультации

Молодость ипотеке не помеха

• Стоимость услуг на вывоз мусора в Москве в 2007-2008 году
• Аренда квартир в Москве. Как выйти из сложной ситуации?
• Аренда квартир в Москве. Как выйти из сложной ситуации?
• Тенденции рынка элитной недвижимости в Москве в 2013 году
• Трубы из проката цветных металлов в Москве